VVE

Overlast van eigenaren of hun huurders in een Vereniging van eigenaren

Als inwoner wilt u plezierig wonen in uw stad of dorp. Soms lukt dat niet. Heeft u bijvoorbeeld last van asociaal gedrag, geluidsoverlast en/of intimidatie in uw woonomgeving, dan kan er sprake zijn van woonoverlast. Hierna wordt specifiek ingegaan op wat u kunt doen als u en de (verhuurder van) overlastgever lid zijn van een Vereniging van eigenaren (VVE).

Wilt u weten wat u in het algemeen kunt doen bij overlast van buren? Ga dan naar de mogelijkheden voor u.

Verantwoordelijkheden eigenaar appartement

Een eigenaar van een appartement heeft allerlei rechten en plichten ten opzichte van de overige appartementseigenaren waarmee een Vereniging van Eigenaren wordt gevormd (VvE).  De rechten en plichten van een appartementseigenaar zijn neergelegd in boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, in het van toepassing zijnde modelreglement van splitsing met algemene (leef)regels en vaak is er ook nog huishoudelijk reglement waarin specifieke leefregels worden gegeven voor de leden van de VvE.

De eigenaar van een appartement  is onder meer verantwoordelijk er voor te  zorgen dat er geen woonoverlast aan omwonenden wordt veroorzaakt. Als er toch sprake is van overlast kan een VvE namens de bewoners en gebruikers (bijvoorbeeld een huurder) eisen dat de overlastgevende bewoner de regels naleeft en juridische stappen zetten tegen de overlastgever indien er geen verbetering is. Daarbij bestaat de mogelijkheid om een appartementeigenaar zelfs de toegang tot zijn appartement te ontzeggen

Welke maatregelen kan de VvE nemen?

Contact leggen

De appartementseigenaar die overlast ondervindt zal eerst moeten proberen om de overlastgever zelf aan te spreken. Als de overlastgever niet weet wat er mis is, kan hij het ook niet oplossen. Spreek de overlastgever op een rustig moment vriendelijk aan op zijn gedrag. Ruzie maakt de situatie alleen maar vervelender en waarschijnlijk stopt de overlast niet. Uitkomst van dit gesprek kan een brief zijn waarin duidelijk staat vermeld waaruit de overlast bestaat, wanneer de overlast wordt veroorzaakt en wat de gemaakte afspraken zijn. Een kopie van de brief kan wordt gestuurd naar het bestuur van de VvE. Als er geen brief wordt opgesteld, is het raadzaam het VvE-bestuur te laten weten dat er gesprekken worden gevoerd. Indien er geen verbetering is kan de VvE ingeschakeld worden. De VvE kan hier een bemiddelende rol in spelen of een bemiddelaar inschakelen, om erger te voorkomen. Er dienen zoveel mogelijk meldingen van de overlast bijgehouden te worden, bijvoorbeeld in een logboek.

Melden

Als het contact niet leidt tot het stoppen van de overlast, dan is het belangrijk om de woonoverlast te melden bij de VvE, politie of gemeente.

Dossiervorming

De meldingen zijn belangrijk voor de dossiervorming die nodig is om eventuele vervolgstappen te laten slagen. Zorg er dus voor dat er voldoende bewijs is van herhaalde, ernstige overlast in de vorm van klachtformulieren, logboeken, aangiften, video-opnames en andere middelen.

Boete opleggen

Het is mogelijk om als VvE om de overlastgever een boete op te leggen. In artikel 41 van het modelreglement 2006 is bepaald dat bij overtreding of het niet-nakomen van één van de bepalingen, het bestuur van de VvE aan de overlastveroorzaker een schriftelijke waarschuwing zal toesturen per aangetekende brief en hem zal wijzen op de overtreding. Geeft de overlastveroorzaker vervolgens binnen een maand geen gevolg aan die waarschuwing, dan kan het bestuur hem een éénmalige of dagboete opleggen van ten hoogste een bedrag dat door de vergadering wordt bepaald. De te verbeuren boetes komen vervolgens ten goede aan de VvE.

Ontzegging van gebruik de woning

Aan de overlastveroorzaker kan zelfs door de VvE het gebruik van zijn privégedeelte worden ontzegd. In artikel 39 van het modelreglement 2006 is bepaald dat door de algemene ledenvergadering van de VvE eerst een waarschuwing wordt gegeven. Als de overlast aanhoudt, dan kan de vergadering daadwerkelijk besluiten tot ontzegging van het gebruik van het privé en gemeenschappelijk gedeelte.

Dit is een verstrekkende maatregel en daarom gelden rondom deze maatregel extra waarborgen om de feitelijke situatie in beeld te krijgen (dossier):

  • Er moet een gesprek plaatsvinden tussen overlastgever en de personen die aangeven dat zij overlast ervaren. Hierbij is het belangrijk dat sprake is van hoor en wederhoor, zodat de overlastgever ook zijn verhaal kan vertellen. Een onafhankelijke gesprekleider (bv buurtbemiddeling) kan hierbij helpen. In dit gesprek worden concrete afspraken gemaakt over de feitelijk ervaren overlast en welke oplossingen worden gevonden. De uitkomst wordt schriftelijk aan de betrokkenen verstrekt.
  • Elke keer dat het gedrag van de overlastgever niet correct is, stuurt de VvE hierover een brief aan de overlastgever.
  • Mocht de situatie niet veranderen, dan wordt de overlastgever door de VvE voor een gesprek uitgenodigd. De oproeping geschiedt tegelijkertijd met het bijeenroepen van een vergadering en wel bij aangetekende brief met vermelding van de bezwaren die gerezen zijn.
  • In de betreffende vergadering kan dit besluit alleen worden genomen met een meerderheid van tenminste 2/3 van het aantal stemmen. In die vergadering moet 2/3 van het totaal aantal eigenaren (of hun vertegenwoordigers) aanwezig zijn.
  • Lukt dit niet, dan moet tussen twee en zes weken daarna een nieuwe vergadering worden uitgeroepen. Na het besluit geldt nog een begunstigingstermijn voor de overlastveroorzaker van één maand. Deze termijn bedraagt één maand nadat het besluit per aangetekend schrijven aan die overlastveroorzaker is verzonden.

Welke maatregelen kunt u als VvE-lid zelf nemen?

In gesprek gaan met de overlastgever

U kunt als VvE-lid een gesprek organiseren met de overlastgever en degenen die overlast ervaren. Uitkomst van dit gesprek kan een brief zijn waarin duidelijk staat vermeld waaruit de overlast bestaat, wanneer de overlast wordt veroorzaakt en wat de gemaakte afspraken zijn. Een kopie van de brief kan wordt gestuurd naar het bestuur van de VvE. Als er geen brief wordt opgesteld, is het raadzaam het VvE-bestuur te laten weten dat er gesprekken worden gevoerd.

Dossiervorming

Voorts kunt u bijdragen aan de dossiervorming door zoveel mogelijk meldingen van de overlast te doen, logboeken bij te houden, aangiften te doen, geluids- of beeldopnamen te maken en andere middelen in te zetten.

Beroep doen op het algemeen verbintenissenrecht en of het burenrecht

U kunt ook een beroep op het algemeen verbintenissenrecht doen of het burenrecht zoals opgenomen in het Burgerlijk Wetboek, indien de VvE naar uw mening niets of te weinig doet tegen de overlastgever. Op grond van het algemeen verbintenissenrecht  en burenrecht is het verboden om hinder/overlast te veroorzaken aan directe buren en omwonenden. De overlastgevende appartementeigenaar kan op basis hiervan aangesproken worden.

 Welke maatregelen kan een verhuurder/VvE-lid nemen tegen zijn overlastgevende huurder?

Huurder is overlastgever

Het komt ook voor dat een huurder van een VvE-woning overlastgever is. De eigenaar/verhuurder is verantwoordelijk om te zorgen dat zijn huurder geen overlast veroorzaakt. Afspraken hierover kan de eigenaar maken in het huurcontract dat hij heeft met de huurder. De verhuurder zal het model splitsingsreglement van toepassing verklaren op de huurovereenkomst. Indien een huurder in een appartement voortdurende en onduldbare overlast veroorzaakt, dan heeft de eigenaar de mogelijkheid de rechter te vragen de huurovereenkomst met de huurder te ontbinden. De kantonrechter zal dit alleen doen als hij de aard, de ernst en de omvang van de overlast zo groot vindt, dat ontbinding van de huurovereenkomst terecht is. Hoe meer dossiervorming met meldingen, logboek en andere bewijzen die de overlast duidelijk maken en hoe vaker de overlast zich in korte periode opvolgt, des te groter de kans van slagen.

In de wet zijn eisen genoemd waaronder de huurovereenkomst kan worden opgezegd door de verhuurder: “de huurder gedraagt zich niet zoals een goed huurder betaamt”.

Handige links